Wissenwertes
Seit 2009 müssen Eigentümer von Immobilien, die verkaufen oder vermieten wollen, einen Energieausweis besitzen. Dieser Ausweis zeigt den Energieverbrauch des Gebäudes an. Eigentümer sind verpflichtet, dem Käufer oder Mieter ihrer Immobilie den vollständigen Ausweis zugänglich zu machen.
Wissenwertes für Immobilieneigentümer
Wir verkaufen Ihre Immobilie erfolgreich!
Besichtigungstermine, Interessenten suchen, Anzeigen schalten, Verhandlungen führen etc. Wer alle nötigen Aufgaben rund um den Verkauf von Immobilien selbst erledigen will, muss viel Zeit und Geld investieren.
Gut, dass es dafür erfahrene Spezialisten gibt!
Wir erledigen das für Sie. So erzielen Sie den maximalen Verkaufserlös für Ihre Immobilie. Fragen Sie uns! Wir beraten Sie gerne!
Wir bieten Ihnen folgende Leistungen an:
- Begutachtung Ihres Objektes
- Einwertung
- Erstellung eines hochwertigen Farbexposés
- Präsentation Ihres Objektes in unserem Schaufenster, im Internet auf unserer eigenen Homepage, im Immobilienscout24 sowie in Immowelt
- Werbemaßnahmen in Tageszeitungen
- Fachmännische Besichtigungstermine
- Schriftverkehr und Telefonate mit Behörden und Ämtern
- Vermittlungen zwischen Käufer und Verkäufer
- Vermittlung von günstigen Finanzierungskonditionen
- Vorbereitung des Notarvertrages und Begleitung zum Notartermin
- Wir sind auch nach dem Verkauf Ihr Ansprechpartner
10 Tipps für Vermieter
- Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa, oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters. Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter. Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen. - Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben. - Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam. - Schneller und richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an. - Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen. - Mietkaution gegen Mietnomaden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. - Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden. - Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht. - Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist. - Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen
Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.
Die 10 schlimmsten Fehler beim Immobilienkauf
Die kurzen Beschreibungen zu den jeweiligen "Fehlern" dienen zugleich als Tipps beim Immobilienkauf. Die Liste ist nicht nach Wertigkeit sortiert.
- Unzureichendes Eigenkapital
Natürlich kann eine Finanzierung ohne Ansatz von Eigenkapital finanztechnisch Sinn machen und auch funktionieren. In der Regel sollte allerdings mit mindestens 10 bis 15 % (oder mehr) Eigenkapital finanziert werden, weil sich hierdurch z.B. die Finanzierungskosten verringern. - Fehlende Vergleichsangebote bei der Finanzierung
Aufgrund der Marktlage sind immer wieder deutliche Unterschiede bei den Konditionen für eine Immobilienfinanzierung vorhanden. Da es meist um große Summe geht, die über sehr lange Zeiträume finanziert werden, wirken sich auch geringe Unterscheide bei den Eingangsgrößen (Zinssatz etc.) finanziell stark aus. Auch das Finanzierungskonzept selbst ist entscheidend da dieses meist aus unterschiedlichen Bausteinen mit jeweils unterschiedlicher Gewichtung, zusammengesetzt ist. Ein Vergleich mehrerer Angebote und Konzepte ist deshalb anzuraten. - Konzentration auf lediglich ein Objekt
Grundsätzlich sollte man als Käufer die Wahl zwischen zwei oder drei vergleichbaren Objekten haben/treffen. Dieser Entscheidungsspielraum erhöht die Wahrscheinlichkeit die richtige Immobilie zu kaufen. - Kauf vom Papier bzw. aus der Ferne z.B. rein aus steuerlichen Gesichtspunkten (Immobilie zur Kapitalanlage)
Es ist kaum zu glauben, aber wohl immer mal wieder der Fall: Immobilienkauf vom Prospekt (ohne Besichtigung), in einer fremden Stadt und/oder ohne Kenntnis des jeweiligen Immobilienmarktes und/oder des genauen Wohnumfeldes. Natürlich kann ein Immobilienkauf in einer anderen Stadt Sinn machen (z.B. für das dort studierende Kind, als Berufs-Pendler etc.), aber eben nicht ohne genaue Prüfung der örtlichen Verhältnisse. Die "einfache" Regel für (nahezu alle) Kapitalanleger lautet: Kaufen Sie die Immobilie nur wenn Sie sich vorstellen können selbst darin zu wohnen! - Falsche oder fehlende Beurteilung des Sanierungs- oder Modernisierungsbedarfs (Bestandsimmobilie)
Je nach Zustand der Immobilie, sollte eine Expertise eines unabhängigen Bau-Fachmanns eingeholt werden. Verschaffen Sie sich ebenfalls einen Überblick, über die Renovierung-Historie der betreffenden Immobilie. Wann wurden Renovierungsarbeiten, Reparaturen und/oder Modernisierungen am Objekt ausgeführt, was genau wurde renoviert (z.B. neue Fenster, Vollwärmeschutz Fassade etc.) und in welchem Umfang. Auch in Zukunft anstehende bzw. geplante Investitionen am Gesamtobjekt (Gemeinschaftseigentum bei Mietwohnungen wie z.B. Dach, Fassade, Heizung etc.) - die möglicherweise zu einer Sonderumlage der Eigentümer führen können - sollten abgeklärt werden. - Fehlendes oder schlechtes Betreiberkonzept (Immobilie zur Kapitalanlage)
Vor allem bei Immobilien zur Kapitalanlage ist ein schlüssiges und funktionierendes Betreiberkonzept (egal ob intern oder extern) von entscheidender Bedeutung für den Anlageerfolg (Rendite). Die schönste Rendite Berechnung löst sich in Luft auf, falls das Objekt z.B. infolge schlechten Managements längere Zeit leer steht. - Erwerb und Entscheidung unter Zeitdruck
Nehmen Sie sich Zeit! Die richtige Immobilie zu finden kann dauern. Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung nicht unter Zeitdruck. Fehlende Vergleichsangebote oder z.B. fehlender Check der Bausubstanz infolge Zeitdruck kann sich später rächen. - Zu "enge" Finanzierung
Eine Finanzierung sollte immer Reserven und "Spielraum" einerseits für unvorhergesehenes lassen, andererseits die Lebensqualität nicht total einschränken. Zeitweise Arbeitslosigkeit, eine unvorhersehbar teure Autoreparatur oder ähnliches sollten den Immobilienverkäufer nicht sofort in eine finanzielle Schieflage bringen. Ebenso ist das Leben "am Minimum" über einen längeren Zeitraum infolge des Immobilienerwerbs, problematisch. - Abweichen von den eigenen Vorstellungen
Wenn Sie für sich wichtige Kriterien ( z.B. ruhige Lage, Nähe zum Arbeitsplatz, Maximalpreis, Aufzug, Garten etc.) für Ihre neue Immobilie definiert haben, sollte man hiervon nicht abweichen weil z.B. der Preis günstig ist, weil Sie eine gefällige Einrichtung oder Architektur anspricht oder andere - vormals nicht entscheidende Gründe - besser verwirklicht sind. - Möglichkeit oder Bedarf einer geänderten Lebenssituation beim Kauf außer Acht lassen
In unserer schnelllebigen Zeit kann sich die eigene Lebenssituation schnell gewollt oder auch ungewollt ändern. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch ein Immobilienkauf zu prüfen. Ein junges Ehepaar sollte beispielsweise eine kindergerechte Wohnung (nebst Wohnumfeld) im Blick haben. Ein älteres Ehepaar sollte beim Kauf einer Immobilie z.B. die Barrierefreiheit nicht außer Acht lassen.
Merkmale
Gute Immobilienmakler sind vor allem Berater
Die Beratungsleistung des Immobilienmaklers ist sehr komplex geworden. Schon längst beschränken sich Makler nicht mehr ausschließlich auf das einfache Nachweisen von Immobilien oder die Einstellung der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden.
10 Merkmale eines qualifizierten Maklers
- Marktkenntnis
Professionelle Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft. - Referenzen
Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können - also auf vermittelte Objekte und zufriedene Kunden verweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen. - Beratung ohne Zeitdruck
Ein qualifizierter Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden in seinem Büro oder zuhause beim Kunden Zeit zu nehmen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Ein Alarmsignal für Kunden sind Behauptungen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf nur noch Formsache. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden. Zudem wird er niemals eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln. Die Beratung sollte nicht nur am Telefon durchgeführt werden. Der Immobilienmakler sollte vor Ort sein, so dass ihn der Kunde in seinem Büro aufsuchen kann. - Individuelle Beratung
Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönlichen Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen. Die Wünsche des Kunden lassen sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf das Internet und die Vermarktung durch Online-Portale beantworten. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen. - Realistische Beratung
Seriöse Makler kennen den marktgerechten Preis für Ihre Immobilie und können ihn auch begründen. Sie warnen Kunden davor, ihr Haus oder ihre Immobilie zu teuer anzubieten. Denn wenn Kunden ihre Immobilie zu einem unrealistisch teuren Preis inserieren, wird diese schnell zu einem Ladenhüter. Um die Immobilie später überhaupt noch verkaufen zu können, muss dann der Preis oft deutlich unter den gesenkt werden, der zu Anfang realistischerweise hätte gefordert werden können. - Besichtigungstermine und weitere Beratung
Bei der Besichtigung treffen Verkäufer und Käufer in der Regel zum ersten Mal aufeinander. Hier werden auch die unterschiedlichen Interessen der beiden Parteien besonders deutlich. Ein professionell arbeitender Immobilienmakler ist bei jeder Besichtigung dabei. Vor Ort lassen sich alle wichtigen Fragen besonders gut klären. Die Kenntnis der Immobilie, der genauen Lage eines Grundstücks, des Zustands der Immobilie, etwaige erforderliche Investitionen bei der Renovierung oder energetischen Verbesserung einer Immobilie und die Beantwortung der vielen Fragen rund um die konkrete Immobilie helfen beiden Parteien bei dem Abschluss der Verhandlungen. - Haftpflicht
Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. - Problembewusste Beratung
Ein qualifizierter Immobilienmakler ist ein Berater, der realistische Einschätzungen über einen Kauf- oder Verkaufswunsch abgibt. Er wird genauestens prüfen, wo eventuell Probleme bestehen oder auftauchen könnten und wird bei deren Lösung helfen. In Teilungserklärungen oder in Sondernutzungsrechten von Eigentumswohnungen verbergen sich beispielsweise mitunter komplizierte Sachverhalte. - Kundenpflege
Ein professioneller Makler behandelt seinen Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages als Kunden und bleibt Ansprechpartner für die Beteiligten bis zum Abschluss des Immobiliengeschäfts. - Provision
Kunden sollten mit ihrem Immobilienmakler einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem auch alle Vergütungsfragen geregelt sind. Die Provision ist ein erfolgsabhängiges Honorar, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird. Die Forderung wird fällig direkt nach notarieller Beurkundung.
